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为了加强对住宅物业服务用房管理，保障物业服务活动正常开展，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《中国福彩app官方下载市住宅物业管理条例》等法规规定，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合制定了《中国福彩app官方下载市住宅物业服务用房管理办法》（以下简称《办法》）。现将《办法》解读如下：
一、《办法》出台背景
《中国福彩app官方下载市住宅物业管理条例》于2019年7月1日起正式实施，条例对共用设施和公共收益的使用管理作了规定。为贯彻落实《中国福彩app官方下载市住宅物业管理条例》精神，与上位法的要求保持一致，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合制定了《办法》，强化住宅物业服务用房管理的合法性、可操作性。《办法》进一步明确了各方主体职责，对物业服务用房的配置、交付、使用、出租、经营和维护等方面进行了规范，从源头上预防物业矛盾纠纷，进一步保障广大业主的合法权益。
二、《办法》制定依据
《办法》依据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《中国福彩app官方下载市住宅物业管理条例》《中国福彩app官方下载市物业管理办法》等法律法规，参照其他城市做法并结合本市实际制定。
三、主要内容解读
《办法》共分十五条，包括住宅物业服务用房的组成、配置要求、交付、使用、经营、维护等内容。主要内容如下：
（一）住宅物业服务用房的组成。《办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅物业服务用房（以下简称服务用房）是指用于物业服务办公的用房(包括接待、办公、会议、档案、卫生间等用房)、物业服务配套的用房（包括门卫、值班、仓库、消防控制室、安防控制室等用房）、业主委员会议事活动用房和党建活动用房等”。办公用房是保证物业服务企业开展正常物业服务活动的客观需要，由于原来对办公用房的组成没有明确，实践中有业主委员会压缩物业服务企业办公用房的现象存在；明确了党建活动用房，为推行党建引领物业管理工作提供便利条件。
（二）明确了住宅物业服务用房的产权归属。《办法》第三条规定：“服务用房由建设单位按规定配置，在交付前不得挪作他用，建成后无偿移交给全体业主，产权属全体业主共有。任何单位和个人不得买卖、抵押服务用房。未经业主大会同意，不得擅自改变其用途”。物业服务用房作为公建配套之一，属于住宅小区共用设施，产权明确为全体业主所有。
（三）明确了配置比例。《办法》第六条第一款和第二款规定：“新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。业主委员会议事活动用房，应当按照配置服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置”。配置比例作为设计、交付和日常管理的刚性要求。
（四）对使用和出租经营收益作了规定。《办法》第九条第一款规定：“前期物业管理期间，服务用房按照前期物业服务合同的约定由物业服务企业出租或者经营的，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，其租赁价格应当比对相邻地段市场价格。前期物业服务合同没有约定出租或者经营的，可以经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后进行出租或者经营。因客观原因未能选举产生业主委员会或者成立物业管理委员会的，物业服务企业可以在社区居（村）民委员会的监督下，通过市场比价的形式进行出租或者经营，其租赁价格比对相邻地段市场价格。前期物业服务期间的出租或者经营收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十”，第九条第二款规定：“业主大会成立后，服务用房所得收益按照业主大会或业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等；没有决定或者约定的，出租或者经营收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十”。由于有的建设单位在前期物业服务招标时没有对物业服务用房的出租和经营进行约定，或者物业服务企业在前期物业管理期间由于分期开发等原因，一时不能形成业主的共同决定，不能对物业服务用房进行出租和经营，多余房屋的空关容易形成资源的浪费，减少了住宅小区公共收益。
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