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为进一步规范建设工程设计方案审查工作，结合中国福彩app官方下载实际，市自然资源和规划局于近期形成了《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则》（征求意见稿），现向社会广泛征求意见。书面意见或建议可于2022年2月27日之前以邮寄或邮件方式提交。
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附件1：《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则》（征求意见稿）
附件2：《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则》起草说明
中国福彩app官方下载市自然资源和规划局
2022年1月29日
附件1：
中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为进一步强化城乡规划建设管理，促进公平公正、诚信规范，统一建筑面积审批等管理标准，根据有关法律、法规、规范、技术标准和《中国福彩app官方下载市市区建设项目建筑面积管理办法（试行）》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市市区范围内建设项目的建设工程设计方案规划审查管理。
本细则所称的建设工程设计方案审查包括总平面及竖向设计、建筑面积及容积率和建筑功能及其他等内容。
第三条 建设工程设计应科学合理，满足国家、省、市有关法律、法规和规范的要求，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，确保建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保等要求。
第四条 报审的建设工程设计方案应真实、准确、完整，建设单位和设计单位在报审过程中的违法、违规行为和失信行为将按有关规定处理。
第五条 单体建筑面积超过2万平方米的大型商业金融、办公科研、文化娱乐等大空间或超高层公共建筑，对造型和功能设计有特殊需要的，经专家论证并依法集体审议后，建筑面积计算、功能布局等以审定的建设工程设计方案为准。
第二章 总平面及竖向设计
第六条 建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。
建筑的室外地坪标高应与基地及周边现状地形及规划城市道路相衔接，并以规划条件确定的室外地坪标高为基准。除基地现状标高与道路高差较大需设置挡土墙的情况外，建筑的室外地坪标高应以相邻规划城市道路中心线控制标高为基准，最大高差不应大于0.3米。如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地坪标高进行设计的，建筑室外地坪标高可分段设计。
计算建筑高度和确定地下室、半地下室时，采用的室外地坪标高应从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。
第七条 计算建筑间距、退让距离时应从建筑外墙面最外沿起算。当建筑各侧有突出建筑外墙的阳台、楼梯平台、挑廊、门厅、单元入口等功能性空间的，应从上述突出物的最外缘计算建筑间距（既有住宅加装电梯的除外）。
第八条 住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合下表要求：
表1 住宅建筑之间山墙最小间距（米）
注：1、相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门的应按表中要求执行。
2、低层、多层住宅与各类住宅相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门的按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
第九条 住宅建筑物后退城市道路红线的最小距离应符合下表要求：
表2 住宅建筑物后退城市规划道路红线最小距离（米）
注：1、其他建筑物后退城市规划道路红线最小距离仍按原规定执行。
2、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
3、特殊地区的建筑后退距离，按控制性详细规划、城市设计执行。
第三章 建筑面积及容积率
第十条 建设项目建筑面积计算按国家、省、市房产测量规范执行。涉及折算情形的，按照本细则的规定进行折算。
按房产测量规范计算的建筑面积和按本细则折算的建筑面积应按相关规定计入容积率指标。
第十一条住宅建筑的结构层高大于基准层高3.6米，办公和普通商业建筑结构层高大于基准层高4.5米的，需折算建筑面积。经折算的建筑面积为：SR=S×（H/HR-1），其中SR--折算的建筑面积；S--设计楼层的建筑面积；H--建筑结构层高；HR--折算建筑面积的基准层高。
住宅、办公、商业、酒店等建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、核心筒、楼梯间等公共部分，办公和酒店的展厅、会议厅、宴会厅、多功能厅和有较高层高要求的配套体育设施，集中商业的影剧厅、单一空间建筑面积超过2000平方米的且有较高层高要求的空间等功能空间，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆、文化设施等公共建筑，不受上述层高规定控制。
公益性及非营业性公建配套用房不予折算建筑面积。
第十二条 地上建筑层高大于等于1.5米，小于2.20米的技术转换层（夹层、避难层），按其水平投影面积的一半折算建筑面积。
第十三条 地上建筑物内的各类管道空间、封闭空间（即使标注为“不利用空间”或“造型空间”等），均按其通过的自然层数折算建筑面积。
顶层檐口以上用结构层（楼板）全封闭的，应视为隔热层不计算建筑面积。
第十四条 地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高小于1.5米的，不折算建筑面积。
地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2米的，按其水平投影面积折算建筑面积。
处于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2米的，按其水平投影面积折算建筑面积。
地下室、半地下室结构顶板高出室外地面部分，按其最大值折算，车库出入口除外。
第十五条 套内建筑面积的地上部分超过160平方米的住宅建筑的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积地上部分的20%，且挑高部分不应超过7.2米。
不符合上述要求的住宅建筑起居厅挑高部分按自然层折算建筑面积。
第十六条 住宅建筑阳台应与居住空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于2.1米（阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）。住宅建筑套内的阳台（包括标注为“平台、空中花园、入户花园、装饰性阳台”等），阳台围护结构外围水平投影面积之和不应大于15平方米或者每户阳台围护结构外围水平投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%，如超过，则按该户阳台围护结构外围水平投影面积之和折算建筑面积。
第十七条 阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高达到或超过两个自然层数的，按一层阳台计算建筑面积。
第十八条 凸窗（飘窗）窗台与室内地坪高差不小于0.45米且进深不大于0.8米时，不折算建筑面积。不符合上述要求的，建筑面积按如下方式折算：窗台至窗顶的净高大于2.1米的折算全面积，净高小于等于2.1米且大于等于1.5米的折算一半面积，净高小于1.5米的不折算建筑面积。建筑含有凸窗（飘窗）设计的，须在申报图纸中提供凸窗（飘窗）大样。
居住空间及视同于居住空间的房间（如卧室、起居室、书房、餐厅等）可以设置凸窗（飘窗）。凸窗（飘窗）底部必须镂空，楼层板不得延伸至凸窗（飘窗）底部。凸窗（飘窗）开口部位可用铝板、石材等非承重墙体装饰。
第十九条 住宅建筑的设备平台或者空调室外机搁板（花池）应根据产品定位，选择以下一种进行合理设计。
采用户式集中制冷供热的住宅建筑，其设备平台宜集中设置，其投影总面积每户不应大于4平方米，如超过，则按该户设备平台的全部投影面积折算建筑面积。住宅建筑采用设备平台仍无法满足需求的，每户可设置一处水平投影面积不超过1.5平方米的室外机搁板（花池），如超过，则按该户空调室外机搁板（花池）的全部投影面积折算建筑面积。
采用空调室外机搁板（花池）的住宅建筑，其空调室外机搁板（花池）的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板（花池）水平投影面积不应超过1.5平方米，如超过，则按该户空调室外机搁板（花池）的全部投影面积折算建筑面积。
商业、办公的设备平台，按全部投影面积折算建筑面积。
第二十条 设置下沉式天井或通风采光井以改善地下室、半地下室室内环境的居住建筑，当天井面积大于9平方米/户或通风采光井最大净进深大于1.5米时，天井或通风采光井的地面标高视同该建筑的室外地坪标高，该地下室、半地下室的建筑面积按第十四条的规定折算。
注：下沉式天井：L型、U型、口字型地下室、半地下室所围合的露天空间，至少有两个边长与主体建筑相连。通风采光井：沿地下室、半地下室外墙单侧设置，只有一个边长与主体建筑相连。
第二十一条 建筑物底层架空部分的层高不小于4.5米，且至少有两面开敞、开敞面总长度不应小于该幢建筑周长的1/4，单块开敞面积不小于该幢建筑占地面积1/4，并用于公共活动。符合上述要求的建筑物架空层建筑面积不计入容积率，该建筑面积在经济技术统计表中单列。
不符合上述要求的建筑物架空层建筑面积计入容积率。
第四章 建筑功能及其他
第二十二条 商业建筑、办公建筑、金融建筑等应按规划条件的内容进行方案设计和审查。
商业建筑、办公建筑、金融建筑等（不包括旅馆、宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置。其中办公部分如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。
第二十三条 建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。
第二十四条 除空调室外机搁板、阳台、首层无柱雨篷等之外，住宅建筑外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花架、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。
第二十五条 住宅建筑中，有自然采光的、使用面积不小于5平方米的非基本功能空间，视同于居住空间（即使标注为“书房、琴房、多功能厅、家政空间、储藏空间”等）。
第二十六条 3个及以下居住空间的住宅建筑中，在进行日照分析时，应使主要朝向最大面宽的居住空间符合日照要求。
第二十七条 住宅小区原则上宜采用人车分流的交通组织形式，同时应合理规划设置访客机动车和非机动车停车区域，除访客车位和特殊车位外一般不宜设置地面机动车停车泊位。小区入口处有条件的应设置出租车停靠泊位。
第二十八条 住宅小区设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。
住宅小区非机动车库一般应布置于本栋地下室，地下非机动车库设计时应充分考虑电动自行车的使用（并按照电动自行车停放场所进行设计），地下非机动车库车辆出入口与住宅单元入口距离不应大于100米，非机动车车库坡道宽度不应小于2米，非机动车车库踏步式主入口推车斜坡的坡度不宜大于20%并做好防滑处理。
商业设施的非机动车停车场地宜尽可能在地面进行设置，不应设置在负二层及以下。
第二十九条 鼓励地下空间利用，居住建筑单层地下室层高不作限定。
第五章 附则
第三十条 除第十六条第一款和二十三条第一款规定外，“折算建筑面积”均指“计容积率建筑面积”。
第三十一条 为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：
表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”、“不得”；
表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，采用“宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
第三十二条 本细则未明确的，按其他有关规定执行。
第三十三条 本细则自2022年X月1日起施行。原中国福彩app官方下载市自然资源局印发的《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则（试行）》同时废止。
本细则施行之前，建设项目已经取得建设工程规划许可证的，执行原有规定；分期实施的项目，在2022年X月1日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本细则重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外；本细则施行之后，已经取得建设工程规划许可证的建设项目需要变更的，执行本细则。
附件2：
《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则》起草说明
为进一步规范建设工程设计方案审查工作，结合中国福彩app官方下载实际，市自然资源和规划局于近期形成了《中国福彩app官方下载市市区建设工程设计方案审查相关细则》，以下简称“方案审查细则”。
一、起草背景
为响应房地产交付过程中出现的较为突出的信访矛盾，提升住宅品质，增加居民便利度，同时因原细则拟订时所依据的标准、规范发生变化，应市政府工作要求，修订了方案审查细则。
二、制定依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订）
（二）《江苏省城乡规划条例》（2019年修订）
（三）《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》（苏建规〔2012〕76号）
（四）《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）
（五）《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）
（六）《房屋面积测算技术规程》（DB32/T 3695-2019）
（七）《住宅设计标准》（DB32/3920-2020）
三、主要内容
本方案审查细则（征求意见稿）第一章为总则，明确了细则的适用范围；第二章为总平面及竖向设计，对建筑的间距、室外地坪标高、退让道路红线距离进行控制；第三章为建筑面积计容积率，规定各种需折算建筑面积的情形；第四章为建筑功能及其他，明确建筑的功能布局、日照要求、停车等规定；第五章为附则。
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