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为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高办文质量，现将《关于加快培育和发展住房租赁市场的试点工作方案》（征求意见稿）全文在网上公布，广泛征求意见，以便进一步研究、修改。您可在2019年10月17日之前将自己的意见或建议以书面或电子邮件方式提交。感谢支持！
通信地址：中国福彩app官方下载市住房和城乡建设局房地产市场监管处
邮 编：213022
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中国福彩app官方下载市住房和城乡建设局
2019年10月10日
关于加快培育和发展住房租赁市场的试点工作方案
（征求意见稿）
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各直属单位:
为加快建立购租并举的住房制度，积极培育和发展中国福彩app官方下载住房租赁市场，根据《国务院办公厅加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、《市政府关于印发<供给侧结构性改革去库存的实施方案>的通知》（常政发〔2016〕96号）等文件要求，结合中国福彩app官方下载实际情况，制定本方案。
一、总体目标
全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足市民多层次住房需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以建立住房租赁服务监管平台、多渠道筹集房源、培育市场供应主体为重点，全方位推进中国福彩app官方下载住房租赁市场建设。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成市场规则明细、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁监管体系。
二、主要任务
（一）培育租赁市场供应主体
1．扶持国有企业发展规模化住房租赁。充分发挥市、区两级国有企业引领示范作用，支持国有企业开展规模化集中式住房租赁业务。市级层面明确1-2家国有企业开展规模化集中式住房租赁试点；区级层面明确至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。（责任部门：各辖市、区政府，市财政局、市住建局）
2．鼓励社会化住房租赁企业开展规模化住房租赁。充分发挥市场作用，鼓励社会化住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务。相关部门应在税收缴纳、租赁备案、市场主体登记、建设改造等方面，建立绿色通道，形成便捷快速办理机制。（责任部门：市税务局、市市场监督管理局、市住建局）
（二）加大租赁住房市场供应
3．加大租赁住房建设力度。各辖市、区应当根据国土空间规划和住房发展规划要求，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局。依据专项规划，将新增租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，有序推进租赁住房建设供应。新增租赁住房用地采取挂牌方式出让，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。逐步建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格。
在符合城市规划等要求的前提下，经市政府批准，各区（园区）可结合产城融合等要求，在园区内集中安排租赁住房用地，由住房租赁国有企业或园区统一集中开发建设，建成的租赁住房作为企业的自持物业用于出租，不得对外销售，定向用于解决园区职工住房困难。（责任部门：各辖市、区政府，市自然资源局、市住建局）
4．试点商业办公等用房改建为租赁住房。在符合规划等相关规定并征得利害关系人意见的前提下，报经市政府批准后，允许将存量商业、办公等房地产开发项目改建为自持租赁住房，土地使用年限和容积率不变，按规定完善相关手续，调整后对直供到户的用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，依法改建为租赁住房。改建后的租赁住房，对直供到户的水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。（责任部门：各辖市、区政府，市发展改革委、市自然资源局、市住建局、市公安局、市消防救援支队，中国福彩app官方下载供电公司）
5.加大政府保障性房源筹集力度。政府投资建设的公共租赁住房、拆迁安置住房、经济适用住房等保障性住房，在已满足保障需求的前提下，经市政府审批同意后，可将剩余房源调整为租赁住房向社会出租。（责任部门：各辖市、区政府，市住建局）
6．支持和规范个人出租住房行为。鼓励个人依法规范出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业和房地产经纪机构出租自有住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务。（责任部门:市住建局、市公安局、市消防救援支队）
（三）建设住房租赁服务监管平台
7．构建全市统一的住房租赁服务监管平台。统一住房租赁服务监管平台，打造市、区、街道、社区四级网络化监管服务体系，为广大市民提供安全、便捷、畅通的信息采集、房源核验、信息发布、网签备案、信用评价、信息查询、租赁备案证明等一站式服务，实现租赁及信用信息的多部门共享。（责任部门：各辖市、区政府，市住建局、市公安局）
8．加强租赁市场的动态监测和分析。加强住房租赁信息的多维度统计和分析，为居民租房、政府决策、行业管理提供数据支撑。（责任部门：市住建局、市公安局）
（四）加大政策支持力度
9．提供住房公积金支持。缴存职工本人及配偶在本市无自有住房，租赁住房符合本市相关规定，可按规定申请提取本人（含配偶）住房公积金用于支付房租。（责任部门：市公积金管理中心）
10．推进公租房货币化。符合条件的城镇中低收入住房困难家庭在市区自主租赁房屋，政府按保障家庭困难情况给予补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障家庭实际情况，合理确定租赁补贴标准。（责任部门：市住建局）
11．完善公共服务配套政策。结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现租购同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、就业服务、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。本市户籍且无自有财产住房的承租人子女，按照本市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合本市流动就业创业人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，由居住地教育行政部门统筹安排其随迁子女在本区域内接受义务教育，部分实施积分入学制度的区域按当地“流动就业创业人员随迁子女入学积分制管理办法”执行。（责任部门：各辖市、区政府，市教育局、市卫健委、市人社局、市医疗保障局、市民政局、市科技局、市住建局、市公积金管理中心）
12．落实税收优惠政策。落实关于住房租赁的有关税收政策，住房租赁企业中的一般纳税人提供住房租赁服务适用9%的增值税税率，小规模纳税人适用5%的增值税征收率；房地产中介机构中的一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率，小规模纳税人使用3%的增值税征收率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，可以选择简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。自2019年1月1日起，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，可享受小规模纳税人免征增值税优惠政策。个人出租房屋取得的租金收入按照0.5%的征收率计算缴纳个人所得税。个人出租住房，如享受了小规模纳税人免征增值税优惠政策，则按2%的综合征收率计算缴纳房产税，未免征增值税的按2.09%（不动产所在地为市区）或2.075%（不动产所在地为县城、镇）的综合征收率计算缴纳房产税。（责任部门：市税务局）
13．提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，完善对住房租赁企业的信贷支持，探索支持符合条件的住房租赁企业通过IPO、发行债券、不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。（责任部门：市地方金融监督管理局、市财政局，人行中国福彩app官方下载支行，中国福彩app官方下载银保监局）
（五）加强住房租赁管理与服务
14．完善住房租赁管理体制，进一步明确各部门职责分工，加强工作协调配合，强化综合治理。
政法委负责牵头协调出租房屋安全集中整治。
公安部门负责居住出租房屋的流动人口信息录入和治安管理，与出租房主签订治安责任书，督促整改出租房屋治安隐患，依法查处涉及出租房屋的违法犯罪行为。
消防救援机构负责指导并会同派出所加强出租房屋的消防安全检查，开展消防宣传，严格督促其整改火灾隐患，依法查处消防安全违法行为。
司法行政部门负责协调指导涉及房屋租赁矛盾纠纷的调处化解工作。
住建部门负责房屋租赁登记备案工作；加强住房租赁市场管理，规范房地产经纪机构经营行为，依法查处违法租赁行为。
市场监督管理部门负责查处利用商业用途的出租房从事的无照经营行为；配合相关部门查处将居住出租房屋用于无证无照生产经营等违法经营活动。
城管部门按照职责对违法建设进行查处。
其他相关部门在各自职责范围内，做好出租房屋的监督管理工作。（责任部门：市委政法委、市公安局、市司法局、市住建局、市市场监督管理局、市城管局、市消防救援支队）
15．加强住房租赁登记备案管理。住房租赁合同订立后30日内，当事人应当办理登记备案。登记备案信息发生变更的，应及时办理变更备案手续。住房租赁登记备案信息应当包含出租人姓名（名称）、住所、承租人姓名（名称）、身份证件种类和号码、出租住房坐落、租期、租金等信息。租赁当事人对其提供信息的真实性、合法性、有效性负责。（责任单位：市住建局）
16．加强租赁企业、经纪机构及人员信用管理。健全住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用评价体系，形成守信联合激励和失信联合惩戒多部门联动机制。对诚实守信、规范经营的租赁主体，予以公开表扬，优先享受优质服务和支持政策；对存在一般失信行为和严重失信行为的租赁主体，将其纳入租赁平台重点监管名单，对外公示；对严重失信主体按相关规定实施联合惩戒。（责任部门：市住建局、市市场监督管理局、市公安局、市发展改革委）
17．依法保护承租人稳定居住权。健全规章制度，制定住房租赁合同示范文本，明确各方权利义务。出租人应当保证住房和室内设施环保、安全，承租人应当按照合同约定按时缴纳租金，合理使用住房和室内设施。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系。（责任部门：市住建局、市市场监督管理局）
三、组织保障
18．加强组织领导。市政府成立培育和发展住房租赁市场工作领导小组，统筹协调全市住房租赁工作；市房屋租赁主管部门负责制定房屋租赁政策，建立住房租赁服务监管平台，指导、监督全市房屋租赁管理工作。各辖市、区政府负责属地范围内房屋租赁市场管理，负责经纪机构和租赁机构备案初审以及经纪人员注册初审等工作。市级相关部门根据各自职责，有序推进住房租赁相关工作。（责任部门：各辖市、区人民政府，市各相关部门）
19．完善住房租赁网格化管理机制。充分发挥现有网格化社会治理体系和网格员队伍的底层支撑协同作用，配合做好租赁信息登记、安全隐患发现报告、租赁纠纷调解、进家入户宣传等工作，促进住房租赁领域和谐稳定。（责任部门：各辖市、区政府，市委政法委，市住建局）
20．做好宣传引导。充分认识加快培育和发展租赁市场对推进中国福彩app官方下载房地产供给侧改革，建立租购并举住房制度，完善住房供应体系等方面的重要意义，加大住房租赁的正面宣传引导和政策解读力度，营造良好发展环境。（责任部门：各辖市、区人民政府、市委宣传部）
21．加强督查考核。建立培育和发展住房租赁市场工作目标考核体系，对各辖市、区政府和市级相关部门落实政策实施的情况开展专项督查，确保各项工作得到贯彻落实。（责任部门：各辖、区人民政府，市各相关部门）
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